礪石導言：由“萬(wàn)通六君子”之一的易小迪創(chuàng )立的陽(yáng)光100，從初成立時(shí)的驚鴻一現到轉型不力再到如今的步步下滑，苦心經(jīng)營(yíng)20年，在同行紛紛突破千億之際，它卻只有百億規模，問(wèn)題到底出在哪里?再次轉型的它能成功嗎?

2019年1月，陽(yáng)光100股價(jià)閃崩超過(guò)七成。自此之后不得不接連出售項目應對現金流危機，以致多年來(lái)鮮少露面的創(chuàng )始人易小迪也不得不現身救火。

4月，陽(yáng)光100分別將重慶陽(yáng)光100 70%股權作價(jià)13.34億出售給了融創(chuàng )，將旗下卓星集團100%股權以46.61億出售給了佳兆業(yè)。

8月4日，陽(yáng)光100又將旗下東莞市松山湖的物業(yè)開(kāi)發(fā)項目100%股權以5.13億元的價(jià)格出售，獲得4.64億現金流入用于應急償債。

而且公司一直表示今年將持續出售100億元的項目以回籠資金，化解緊張的財務(wù)壓力，并將戰略縮減住宅業(yè)務(wù)，轉型和聚焦商業(yè)開(kāi)發(fā)。

截至2018年底，體量只有100多億的陽(yáng)光100的有息負債卻高達297億，其中一年內到期債務(wù)及合約保證金約192億，而手頭現金僅有25.9億。

而且“禍不單行”，在現金流告急的同時(shí)，7月22日，陽(yáng)光100又因對外提供財務(wù)資助擔保人張偉的失聯(lián)，導致?lián)軅鋼p失8.52億，使得本就風(fēng)雨飄搖的公司雪上加霜。

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謹慎到保守

在北京CBD一眾整體或紅或黃或灰、略顯呆板的高端寫(xiě)字樓群中，一棟樓體不高但卻以點(diǎn)綴在建筑立面墻上的彩虹色斑塊跳脫出來(lái)的公寓樓，吸引著(zhù)行人的眼球。這棟與長(cháng)安街對面的SOHO現代城南北呼應，與寸土寸金的華茂中心一路之隔的樓就是陽(yáng)光100，是北京東三環(huán)的標志性建筑之一。

陽(yáng)光100外觀(guān)設計新穎獨特，歷經(jīng)20年仍鮮艷如故，是被譽(yù)為“新北京的東大門(mén)”的高端國際公寓。其是陽(yáng)光100公司的處女作，也是陽(yáng)光100創(chuàng )始人易小迪的成名作。易小迪是馳名地產(chǎn)江湖的“萬(wàn)通六君子”之一，1992年創(chuàng )立了廣西萬(wàn)通。

1999年“六君子”分家后，易小迪在廣西萬(wàn)通的基礎上創(chuàng )立了陽(yáng)光100，定位于中國二三線(xiàn)城市商務(wù)綜合體及大型復合社區的開(kāi)發(fā)，后來(lái)在“六君子”之一、SOHO中國董事長(cháng)潘石屹的建議下，易小迪決定北上京城，開(kāi)發(fā)陽(yáng)光100國際公寓。

易小迪個(gè)性穩健，尤其是在經(jīng)歷了1993年的海南房地產(chǎn)泡沫之后，那場(chǎng)驚心動(dòng)魄的樓市破裂讓他凡事更加求穩。篤信佛教的易小迪對財富的追逐也比較佛系，這使得其在帶領(lǐng)陽(yáng)光100發(fā)展的過(guò)程中，一直秉持穩健至上的理念，嚴格把控風(fēng)險，絕對不會(huì )采取“冒進(jìn)”策略。

2003年，國有土地使用權出讓全面實(shí)施招拍掛制度后，陽(yáng)光100因為謹慎而在其他開(kāi)發(fā)商通過(guò)大規模“搶地”搭上地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展周期的列車(chē)之時(shí)，主動(dòng)放棄了上車(chē)的門(mén)票，從而錯失了高速擴張的機會(huì )。

這一時(shí)期，陽(yáng)光100的投資策略謹慎到保守：嚴守樓面地價(jià)標準、專(zhuān)攻二三線(xiàn)城市、用時(shí)鐘概念選擇城市，陽(yáng)光100以一套極為嚴格的策略框畫(huà)出公司的拿地脈絡(luò )圖。 2007年樓市瘋狂，在這個(gè)被很多人視為“底部”的年份，一些有遠見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商紛紛抄底拿地，陽(yáng)光100卻因為自己的理性克制而頻頻與好地無(wú)緣。這一年的7月20日，在成都土地交易中心，香港信和置業(yè)董事會(huì )主席黃志祥突然現身拍賣(mài)會(huì )并親自出手舉牌，陽(yáng)光100董事長(cháng)易小迪和公司其他股東正在錯愕之間，一塊原本志在必得的土地失手了。

黃志祥以超過(guò)41億元(1130萬(wàn)元/畝)的報價(jià)奪得成都366畝城東沙河地塊新地王。而早在2005年，陽(yáng)光100便作為這塊土地的一級開(kāi)發(fā)商，在拍地前做好了地塊所有的規劃設計，連售樓處都已成形。“當時(shí)我們也舉到了900多萬(wàn)元，但預估最高出價(jià)絕不會(huì )超過(guò)每畝1000萬(wàn)元。”在輪番舉牌之后，關(guān)鍵時(shí)刻理性穩健的陽(yáng)光100剎車(chē)了。

那時(shí)已經(jīng)成立多年的陽(yáng)光100形成了自己的一套拿地標準：在一線(xiàn)城市，拿地的樓面地價(jià)為周邊在售樓盤(pán)均價(jià)的40%;在二三線(xiàn)城市，拿地的樓面地價(jià)為周邊在售樓盤(pán)均價(jià)的30%;在所有城市根據具體情況有約5%的浮動(dòng)空間。

成都東沙河地塊折算樓面地價(jià)是3400多元/平方米，周邊同類(lèi)地段樓盤(pán)售價(jià)接近6000元/平方米，樓面地價(jià)和周邊樓盤(pán)售價(jià)之比高達57%，遠超了陽(yáng)光100拿地的成本底線(xiàn)。當時(shí)出現了類(lèi)似情況的城市還有很多，面對遠超底線(xiàn)的競價(jià)，陽(yáng)光100通常是權衡之后選擇放棄。

據說(shuō)，不論市場(chǎng)好與壞，陽(yáng)光100對拿地都一貫持謹慎態(tài)度，并不提早制定明確的拿地計劃，也并不大規模儲地，這樣的理性刻板，本以為可以規避風(fēng)險，但實(shí)際卻是錯失良機，這后來(lái)也被認為是導致其發(fā)展停滯的重要原因。

除了拿地遵循嚴格的衡量標準外，在尋找進(jìn)入的城市方面，陽(yáng)光100也有自己獨特的判斷方法。1999年創(chuàng )立陽(yáng)光100品牌之后，公司自2001年開(kāi)始走向二線(xiàn)城市，因為“二線(xiàn)城市雖然面臨著(zhù)房?jì)r(jià)低、市場(chǎng)成熟度低、跨區域管理難等問(wèn)題，但卻給品牌企業(yè)提供了良好的發(fā)展機會(huì )”。

陽(yáng)光100直接把自己定位為“致力于二三線(xiàn)主要城市土地開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商”，在如何選擇城市上獨創(chuàng )“時(shí)鐘理論”。在中國城市化發(fā)展過(guò)程中，一個(gè)城市會(huì )迎來(lái)自己功能升級換代和經(jīng)濟飛躍的時(shí)候，這樣的二三線(xiàn)城市是最具成長(cháng)性的。有的城市在快速成長(cháng)，有的城市是平穩發(fā)展，陽(yáng)光100根據城市發(fā)展速度將其分成不同時(shí)區。而陽(yáng)光100要選擇那些處于成長(cháng)時(shí)區的城市。

“把城市想像為一個(gè)時(shí)鐘，將其規模、發(fā)展程度、人均GDP、人均可支配收入以及外來(lái)人口等指標，設置成城市的時(shí)鐘，然后迅速做出判斷”。最理想的狀態(tài)是找到“鬧鐘”，也就是那些在城市化進(jìn)程中有重大拐點(diǎn)的城市，比如2006年8月，國務(wù)院將天津定位為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市，天津由此就成為了一個(gè)“鬧鐘”。

這樣的篩選過(guò)程看上去理性客觀(guān)，但是考驗的是決策者對國家宏觀(guān)政策走向、對行業(yè)發(fā)展趨勢的綜合把握和判斷能力，要求非常高。另外，根據這樣的標準去衡量，可供選擇的城市也所剩不多。

除了上述拿地和選擇城市的標準為人詬病外，筆者認為這一時(shí)期陽(yáng)光100還有一個(gè)發(fā)展路徑選擇的失誤。2010年之后，“豪宅”成為社會(huì )選擇的新風(fēng)尚，那些所謂的“豪宅”專(zhuān)家如龍湖、泰禾和星河灣等都在這一時(shí)期獲利頗多。

龍湖是2010年開(kāi)始從偏安西南轉而進(jìn)攻全國市場(chǎng)的，這也為其后來(lái)進(jìn)入千億俱樂(lè )部打下了基礎。陽(yáng)光100其實(shí)在打造高品質(zhì)樓盤(pán)方面具有自己獨特的優(yōu)勢，北京陽(yáng)光100國際公寓就是一個(gè)明證。但是，陽(yáng)光100卻在這時(shí)反市場(chǎng)之道地提出了“幸福不一定奢華”的理念，倡導“更簡(jiǎn)樸、更自由、更青春”的生活方式。

易小迪希望“以摒棄浮華的簡(jiǎn)樸與時(shí)尚的建筑風(fēng)格，傳遞一種不落俗套的生活態(tài)度”，這個(gè)理念放在今天看也不過(guò)時(shí)，但是在10年前提出卻有點(diǎn)“不合時(shí)宜”，那時(shí)大把的互聯(lián)網(wǎng)新貴和各種New money正要摒棄自己狹小晦暗的小兩房，下手自己人生的第一套大房子時(shí)，他們毫無(wú)例外地會(huì )更傾向于“豪宅”。

綜合起來(lái)，1999年正式成立的陽(yáng)光100，2001年開(kāi)始定位二三線(xiàn)城市，這種過(guò)早“下沉”的擴張定位，讓其距離核心城市日漸遙遠;2003年招拍掛制度推行，陽(yáng)光100的步伐顯得謹慎而緩慢，因為未加入“搶地”大軍而放棄了搭上地產(chǎn)行業(yè)快車(chē)周期的門(mén)票，從而錯失了高速擴張的機會(huì );2009年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)飛漲時(shí)，陽(yáng)光100又再次誤判市場(chǎng)，做出將重心轉至三四線(xiàn)城市的決定。

“我是一個(gè)膽小的人，我承認我過(guò)分的謹慎使企業(yè)失去了很多擴張良機。”后來(lái)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)易小迪坦承。實(shí)際上陽(yáng)光100雖然拿地有失，但其把絕大部分資金都投入到買(mǎi)地上，所以很早時(shí)候土地儲備就達到了1000萬(wàn)平米，是對市場(chǎng)的誤判使其停止了擴張。

“事實(shí)上，我可以把項目快速賣(mài)完，形成高周轉。然后繼續去拿地，繼續借錢(qián)。”在地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的過(guò)程中，規模和速度是房企發(fā)展的利器，而這兩者陽(yáng)光100都不具備，所以在發(fā)展20年后，年銷(xiāo)售額依然只有100多億，甚至還出現業(yè)績(jì)倒退的現象。

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轉型中失誤

接連的錯誤讓陽(yáng)光100錯失擴張的黃金周期，其發(fā)展也始終止步不前，但這并沒(méi)有終結陽(yáng)光100的犯錯之路。

2014年上市后，陽(yáng)光100提出從傳統開(kāi)發(fā)商轉型運營(yíng)商，以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主軸，從傳統住宅開(kāi)發(fā)轉向開(kāi)發(fā)街區綜合體、服務(wù)式公寓和特色小鎮。

轉型以后公司重運營(yíng)和服務(wù)，用意在于減少利潤率較低的住宅開(kāi)發(fā)比例，提高公司整體利潤水平。但是，上述轉向的項目卻對運營(yíng)水平要求高而且資金回報周期長(cháng)，這也導致了后來(lái)的一系列問(wèn)題。

2015年，陽(yáng)光100通過(guò)下屬公司以及自行持股收購了知名演員李亞鵬及其北京中書(shū)投資控股持有的麗江雪山投資有限公司51%的股權，收購價(jià)款為1.94億元。筆者猶記得那兩年媒體對這一項目的溢美之詞，以及由此產(chǎn)生的對李亞鵬作為一個(gè)企業(yè)家的關(guān)注。

但文旅項目耗資巨大、回報周期長(cháng)，陽(yáng)光100入局后，運營(yíng)始終不見(jiàn)起色，雪山小鎮的去化速度一直維持低位，項目銷(xiāo)售單價(jià)也持續走低，并由于諸多原因陷入停滯。

數據顯示，雪山小鎮項目規劃的總建筑面積約13.6萬(wàn)平方米，2015年至2017年的合約銷(xiāo)售面積分別為3481平方米、868平方米和6999平方米，但2018年上半年合約銷(xiāo)售面積僅211平方米。截止2018年上半年，項目已開(kāi)發(fā)未銷(xiāo)售的面積為2.64萬(wàn)平方米，同時(shí)，銷(xiāo)售單價(jià)也從2015年的19535元/平方米跌到了2018年上半年的9479元/平方米。

接盤(pán)雪山藝術(shù)小鎮后，陽(yáng)光100為其陸續埋單近4億元。 除了傳統地產(chǎn)項目，陽(yáng)光100也在地產(chǎn)周邊項目中進(jìn)行了嘗試，其中包括一度聲名顯赫、被業(yè)界極為看好的優(yōu)客工場(chǎng)。2015年，離開(kāi)萬(wàn)科的毛大慶創(chuàng )立的共享租賃辦公公司優(yōu)客工場(chǎng)第一個(gè)項目就是與陽(yáng)光100合作。

北京市朝陽(yáng)區光華路陽(yáng)光100大廈D座地下1層的陽(yáng)光100優(yōu)客工場(chǎng)，是優(yōu)客工場(chǎng)在北京的旗艦店，也是優(yōu)客工場(chǎng)開(kāi)業(yè)最早的聯(lián)合辦公社區，但隨著(zhù)共享經(jīng)濟熱潮退去，起初一度被業(yè)內看好的“共享辦公”迎來(lái)寒冬，不斷上演倒閉、破產(chǎn)、融資斬斷甚至被列為被執行人的戲碼。

2019年1月，優(yōu)客工場(chǎng)被列為被執行人的消息曝光，陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團有限公司也隨之從優(yōu)客工場(chǎng)的股東名單中消失。

數據也顯示了陽(yáng)光100在運營(yíng)方面的不力，2014-2018年陽(yáng)光100營(yíng)收分別約為71.05億元、64.23億元、69.82億元、69.11億元、75.98億元，營(yíng)收規模一直沒(méi)有突破百億，與碧桂園等頭部房企僅用了一年便實(shí)現營(yíng)收400億到千億的跨越形成鮮明對比的是，陽(yáng)光100掙扎10年也未能實(shí)現業(yè)績(jì)翻番。

因為業(yè)績(jì)難見(jiàn)起色，2014-2016年的兩年間，陽(yáng)光100派駐的負責人更換了三任，管理層的頻繁更換導致項目定位一變再變，從最初的奢華文藝到主打愛(ài)情再到現在的市集小鎮接地氣。

2016年9月3日，長(cháng)期任職于萬(wàn)科，并在北京萬(wàn)科總經(jīng)理的崗位上去職隨后創(chuàng )立厚土機構，從事房地產(chǎn)顧問(wèn)業(yè)務(wù)的林少洲成為陽(yáng)光100的行政總裁，但其仍然沿著(zhù)既有的轉型路線(xiàn)前行，并未對陽(yáng)光100做出大刀闊斧的改革，也因而這次被稱(chēng)為陽(yáng)光100“創(chuàng )立以來(lái)最重要的一次人事變動(dòng)”，并沒(méi)有給公司帶來(lái)外界預期的變化。2018年5月，林少洲因“有個(gè)人職業(yè)計劃”辭職。

營(yíng)收規模難見(jiàn)起色的同時(shí)，公司凈利潤波動(dòng)也比較大，增長(cháng)率更是急轉直下跌至負數，2014-2018年間，陽(yáng)光100歸母凈利分別約為7.67億元、6.01億元、1.95億元、5.93億元、-0.30億元。

轉型并沒(méi)有實(shí)現“新業(yè)務(wù)占公司半壁江山”的預期，以至于在2017年的中期業(yè)績(jì)會(huì )上，對轉型成果不甚滿(mǎn)意的易小迪表示將“逐漸提高住宅比例，優(yōu)化我們的回款”，又折回去走了回頭路。

而業(yè)績(jì)的持續低迷讓陽(yáng)光100在資金方面一直飽受掣肘。早在2015年，光大安石牽頭的投資財團通過(guò)新股配售入股，以股權、債券等模式投資，陽(yáng)光100以此獲得項目開(kāi)發(fā)資金，實(shí)現所謂的輕資產(chǎn)合作模式。

2017年7月，因為再融資的不確定性，標普將陽(yáng)光100的評級下調至“CCC+”，評級列入負面信用觀(guān)察名單。無(wú)奈之下，2017年底，陽(yáng)光100只得委身“壞賬銀行”華融金控，華融金控旗下全資附屬公司以每股3.1港元認購陽(yáng)光100的2.35億股新股，占陽(yáng)光100擴大后已發(fā)行股本的約9%，成為其第二大股東。

陽(yáng)光100以此獲得約人民幣6.2億元的資金流入，用作公司日常經(jīng)營(yíng)。此外，陽(yáng)光100還多次發(fā)行可轉換債券，與配售新股一起，通過(guò)擴大股本來(lái)進(jìn)行融資。

截至2018年末，陽(yáng)光100總債務(wù)約296.95億元，短期債務(wù)約104億元，而其在手現金及現金等價(jià)物僅25.89億元，為近三年來(lái)最低;公司凈負債率高達261.6%，凈資產(chǎn)同比減少21.12%至14.26億元。

為了增加現金流、減少債務(wù)，2019年以來(lái)，陽(yáng)光100持續在負債、現金與生存的漩渦中打轉。

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全力搏擊創(chuàng )新業(yè)務(wù)

負債壓頂、轉型維艱，加之銷(xiāo)售業(yè)績(jì)常年維持在“18線(xiàn)”，陽(yáng)光100可以說(shuō)到了“最危險的時(shí)候”。如此大險僅靠出售項目緩解危機顯然不是長(cháng)久之計，于是，在外界重重質(zhì)疑下，陽(yáng)光100試圖再次通過(guò)轉型來(lái)從根本上扭轉公司戰局。 在2019年中期會(huì )議上，集團董事長(cháng)易小迪進(jìn)行了反思，認為公司面臨的困難和壓力來(lái)自于沒(méi)有想清楚不做什么而不是做什么。之前，陽(yáng)光100總是什么都想抓住卻又什么都抓不住，“總想同時(shí)抓住兩只兔子，兼顧新產(chǎn)品線(xiàn)和傳統開(kāi)發(fā)市場(chǎng)”。

這次會(huì )上易小迪稱(chēng)下定決心堅決離開(kāi)住宅主流房地產(chǎn)市場(chǎng)，把全部精力投入到創(chuàng )新產(chǎn)品線(xiàn)，“賣(mài)地一方面可以快速回籠資金、降低負債，另一方面有利于輕裝上陣，集中精力換賽道，所以并不是負面消息，而是堅定轉型的表現”。

易小迪提出徹底轉向的創(chuàng )新產(chǎn)品線(xiàn)指的是陽(yáng)光100的“1+3”品牌戰略：“1”是指聚焦年輕知識精英、中產(chǎn)階級目標客群，“3”是指共享式服務(wù)公寓(喜馬拉雅)、文化街區(鳳凰街)和復合型社區(阿爾勒)。

這一堅定轉型背后的邏輯是，在資金成本高昂和調控嚴密的背景下，繼續走高周轉、高負債的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)老路，作為一家民營(yíng)企業(yè)，陽(yáng)光100并不具備優(yōu)勢，只有徹底轉型才有機會(huì )。

但是，如果徹底轉換賽道，陽(yáng)光100面臨的挑戰會(huì )只增不減：上述三種新業(yè)態(tài)均比住宅周期長(cháng)，需要投入大量資金，流動(dòng)性危機的老問(wèn)題依然存在。而“如果來(lái)自傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售利潤支撐力度不足，房企轉型很可能中途折戟”，有專(zhuān)家給出了這樣的預判。

本文來(lái)源：礪石商業(yè)評論