編者薦語(yǔ)：

不知道諸君對舊改、拆遷怎么看？反正鳥(niǎo)姐身邊的人，都在想象自己家拆遷的那天。當然，鳥(niǎo)姐相信他們都是為了城市舊改煥新的大業(yè)。但是，如果你家原本屬于舊改，一下子不拆遷了，你作何感想？你能怎么辦？

以下文章來(lái)源于貓評樓市，作者樓市招財貓

貓評樓市

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鳥(niǎo)姐說(shuō)：

這次我們以九龍坡區的拆遷來(lái)看。說(shuō)好的舊改，說(shuō)好的老小區拆遷，為什么這些老小區就10年拆遷無(wú)望呢？

到底是哪些小區？它們前路如何？

這一事件，對你我有何啟發(fā)？

房子一移，蘭博基尼；房子一扒，帕拉梅拉；

電梯一安，坐立不安；外墻一刷，心臟病發(fā)。

光是從這幾句打油詩(shī)中，我們就能深深體會(huì )到老小區居民對于拆遷的渴望心情，畢竟拆遷實(shí)打實(shí)誕生了一批批的“暴發(fā)戶(hù)”?，F在，只要誰(shuí)家房子上出現了帶紅圈的拆字，那立馬就會(huì )變成眾人艷羨的對象。

但這樣的好事對下面幾個(gè)區域來(lái)說(shuō)，估計是沒(méi)戲了。

9月中旬，有記者從九龍坡區住房城鄉建委處獲悉，將對紅育坡片區、埝山苑社區、勞動(dòng)三村社區、蘭花小區（3—5）、興勝路片區及楊家坪農貿市場(chǎng)周邊老舊小區進(jìn)行老舊小區改造工程。改造內容包括基礎設施、完善工程和提升工程。

現在坡區正積極與萬(wàn)科、保利、新大正等物業(yè)管理經(jīng)驗豐富的企業(yè)對接，探索老舊小區前期整治改造、后期物業(yè)管理一體化實(shí)施的改造模式；一方面，深入挖掘老舊小區內可經(jīng)營(yíng)性資源，梳理出停車(chē)位、充電樁、農貿市場(chǎng)、公有房屋、閑置物業(yè)、廣告位、散居樓棟清掃保潔等7大類(lèi)經(jīng)營(yíng)性收入來(lái)源。另一方面，策劃包裝項目將積極引入社會(huì )資本參與老舊小區改造。

埝山苑社區

蘭花小區

消息一出，社區里期盼拆遷的居民們，心子把把涼了大半截。

01

為何舊改代替拆遷

（1）從政策上來(lái)講，“房住不炒”的官方態(tài)度越來(lái)越明確。

近年來(lái)，許多地區的城中村或棚戶(hù)區改造都采用了貨幣安置的方式，獲得拆遷款的居民會(huì )用這些錢(qián)再次涌入商品房市場(chǎng)。在這之中，有人買(mǎi)了一套之后發(fā)現還有剩余，但又找不到其他合適的投資渠道，那他就會(huì )選擇再買(mǎi)一套。城市發(fā)展如此快，房子拆起來(lái)容易，建起來(lái)難，這樣就導致房產(chǎn)市場(chǎng)供不應求，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

于是今年七月，國務(wù)院專(zhuān)門(mén)出臺了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》

這份文件的出臺意味著(zhù)舊改將逐漸替代拆遷，“拆遷富”將慢慢成為歷史。

（2）從經(jīng)濟上講，不是不想拆，是實(shí)在拆不起了??！

以前房?jì)r(jià)低，安置成本、建房成本等都比現在低。但隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲和人們對拆遷補償的夸張渲染，老百姓對安置補償有了更深的認知，面對拆遷款可以說(shuō)是獅子大開(kāi)口，這導致拆遷安置成本大幅度上升。

有些地方的拆遷安置費用甚至接近新房售價(jià)，加上新房建造成本和其他費用，后期開(kāi)發(fā)商根本無(wú)利可圖。

某片區拆遷價(jià)格 圖源網(wǎng)絡(luò )

坡區這次公布的舊改區域，它們的共同點(diǎn)都是人口多，位置好，如果硬要拆遷，這對政府來(lái)說(shuō)實(shí)在是力不從心。

再加上現在新拍的土地幾乎都有低容積率的限制，開(kāi)發(fā)商很難再像過(guò)去那樣在有限的土地上蓋出更多的房子。如此一來(lái)，前有狼后有虎，誰(shuí)敢接盤(pán)。

（3）從社會(huì )影響上講，舊改比起拆遷，沒(méi)有那么多的負面。

“強拆”、“釘子戶(hù)”、“拆遷糾紛”，用這些關(guān)鍵詞在網(wǎng)上搜索，刷新出的相關(guān)消息比比皆是。

對政府來(lái)說(shuō)，在拆遷啟動(dòng)過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)需要不斷和拆遷戶(hù)們進(jìn)行協(xié)商，任何一個(gè)問(wèn)題就有可能導致項目停滯不前甚至前功盡棄，眾所周知，紅巖村大橋進(jìn)程就是這樣被拆遷釘子戶(hù)給耽誤了的。

這樣的事情一旦多了，勢必影響城市發(fā)展進(jìn)程。

紅巖村大橋施工中斷現場(chǎng)

對拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)，雖然這是一次擁抱新生活的機會(huì )，但其中有多少人愿意呢？因為拆遷的賠付方式一種是貨幣安置，另一種則是安置房。照核心區如今的房?jì)r(jià)來(lái)看，選擇貨幣的話(huà)你很有可能要倒貼部分錢(qián)才能在原地買(mǎi)房；而選擇安置房，那你就會(huì )離開(kāi)原本的舒適圈。

因此，對老百姓來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)兩難的選擇。

而舊改和拆遷相比，它只是在原有基礎上進(jìn)行翻新，耗費的人力物力相對較少，并且能減少群眾矛盾的發(fā)生。雖然只是對房子進(jìn)行翻新，但不用業(yè)主出資就能改善居住環(huán)境，房子還可能因此升值，兩全其美。

02

“老破小”何去何從

面對突如其來(lái)的舊改大勢，“老破小”未來(lái)如何改造還是取決于其本身狀況和政府的決策。

根據政府決策和目前發(fā)展情況來(lái)看，“老破小”也并不是完全不拆，畢竟城市化的進(jìn)程需要解決用地不足問(wèn)題及城市面貌更新問(wèn)題。

那具體哪些能拆，哪些不能，這就要從房屋本身來(lái)具體問(wèn)題具體分析。

從本身因素來(lái)看，“老破小”的位置因素，結構安全因素，以及房齡情況都會(huì )影響它能否順利成為拆遷區。

（1）位置因素

李嘉誠曾提出房地產(chǎn)第一黃金定律：“地段，地段，還是地段”。而地段同樣也是影響“老破小”命運的關(guān)鍵因素。

處于城市CBD、商業(yè)核心區的老破小，為了城市發(fā)展我想最終是逃不出被拆遷的命運的。例如處于兩江四岸規劃中的彈子石老街，下浩，上浩，以及十八梯等地方，就已經(jīng)一改舊貌被打造成為城市新名片。

彈子石老街今昔對比 圖源網(wǎng)絡(luò )

但遠離了城市的核心規劃，無(wú)論有多好的起點(diǎn)，終究是會(huì )被遺忘的。

比如魚(yú)洞老城區，作為曾經(jīng)巴南區的行政中心，上世紀七八十年代的房屋可謂是遍地開(kāi)花，但棚改政策執行十年了，被拆遷的地方屈指可數。

魚(yú)洞老城區，低矮的老破小占據半壁江山 圖源網(wǎng)絡(luò )

（2）結構安全因素

從安全因素考量，各類(lèi)老破小的命運也將走向不同的方向。如果房屋已經(jīng)被劃歸為危房，或者房屋結構等存在安全隱患，通過(guò)修繕維護的代價(jià)遠大于推倒重來(lái)，那它們的命運最終還是會(huì )被拆除。

（3）配套設施因素

“老破小”雖已經(jīng)自帶一個(gè)“老”字，但在其中自然也分老大哥和小老弟。不同的房齡，配套設施也不同。

年長(cháng)些的老破小，比如彈子石衛國路那片拆遷區域，早年間既沒(méi)有完善的排污設施，也沒(méi)有便利的交通。房屋與房屋間的距離不過(guò)三五米，既沒(méi)有良好的公共照明，也沒(méi)有應急的消防設施，火災隱患和安全問(wèn)題突出。這樣的老破小在城市的發(fā)展中也是注定會(huì )被淘汰掉。

而稍微年輕些的老破小，有較為統一的規劃，設施設備相對完善，還是有足夠的空間進(jìn)行改造。

結 語(yǔ)

綜上所述，文章開(kāi)頭所說(shuō)的舊改區域，90年代后期才建成的，基本都是屬于老破小當中的年輕一代，小區內部可改造空間相對富足，房屋結構也沒(méi)有什么安全隱患，后期可以進(jìn)行電梯加裝和管道改造；從區域規劃上看也還沒(méi)有到非拆不可的地步，并且這些房子地理位置都占據優(yōu)勢，幾乎都在商圈附近，交通方便，不少老房子甚至是軌交房和學(xué)區房，生活配套十分豐富。

所以我認為，對于這些已經(jīng)在市中心定居十幾二十年的居民，尤其是老年人來(lái)說(shuō)，只要居住條件能改善，其實(shí)是沒(méi)人愿意拆的。

某小區改造后 圖源網(wǎng)絡(luò )

雖然暫時(shí)不能拆遷了，但改造后的這些小區，我相信一定能給人煥然一新的居住體驗。

·THE END·

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