在地產(chǎn)大鱷紛至沓來(lái)，商業(yè)綜合體項目前赴后繼登陸市場(chǎng)的情況下，商業(yè)到底該如何破局？目前，鄭州商業(yè)模式在全國處于什么樣的地位？還有沒(méi)有發(fā)展前途？將來(lái)，會(huì )升級到什么樣的新版本，帶給我們更好的商業(yè)體驗？

評價(jià)：鄭州商業(yè)正處于轉型期 提升空間大、精品項目卻不多

近十年來(lái)，一線(xiàn)城市的商業(yè)模式已日新月異，各種各樣的體驗式購物中心層出不窮，但在商戰期間引領(lǐng)全國商業(yè)潮流的鄭州，商業(yè)模式卻一直沒(méi)咋變。“商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展經(jīng)歷了街鋪、百貨、超市、大賣(mài)場(chǎng)等幾個(gè)階段。”河南藍海商龍軟件科技有限公司執行董事牛向勇介紹，2010年后，河南進(jìn)入購物中心建設高潮，綜合體是目前實(shí)體商業(yè)發(fā)展的最高級別，在鄭州商業(yè)中占據了重要的比例。“開(kāi)發(fā)綜合體不僅對土地、資金要求高，對租戶(hù)和消費者要求也高，開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)難度更大”。

“大賣(mài)場(chǎng)利潤非常低，毛利在13%～15%，凈利潤率在1%～2%，一個(gè)億的銷(xiāo)售額才掙一兩百萬(wàn)元。”省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)何寶強介紹，零售業(yè)是一種模式替代另一種模式，“商業(yè)營(yíng)業(yè)額和利潤都在下降，不破不立，是破與立的關(guān)系，唯一不變的就是變。鄭州商業(yè)現在是悄悄地變”。

而隨著(zhù)購物中心或者叫城市綜合體越開(kāi)越多越大，其業(yè)態(tài)也面臨著(zhù)同質(zhì)化競爭、不同品類(lèi)商鋪管理等經(jīng)營(yíng)難題。

“鄭州商業(yè)提升空間很大，精品項目不多。”鄭州萬(wàn)達廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理劉剛表示，目前，鄭州商業(yè)處于轉型期，從傳統的單一大賣(mài)場(chǎng)百貨轉型為綜合業(yè)態(tài)購物中心形態(tài)；從單一線(xiàn)下實(shí)體店的經(jīng)營(yíng)行為，轉為線(xiàn)上線(xiàn)下聯(lián)合互動(dòng)的經(jīng)營(yíng)行為；從傳統單一的商品交易活動(dòng)，轉為豐富多層次多變體驗業(yè)態(tài)的消費行為，總體上，正處于轉型期和轉型階段。

展望：未來(lái)幾年 鄭州商業(yè)將與上海、杭州持平

那么，鄭州商業(yè)發(fā)展前景如何？

“對商業(yè)來(lái)講，我們選擇進(jìn)入哪里看規?？偭?。從城市框架上來(lái)看，鄭州絕對是一個(gè)二類(lèi)城市的框架；從發(fā)展速度、人口增速來(lái)講，鄭州絕對不弱于二線(xiàn)城市。”丹尼斯百貨集團總經(jīng)理王磊說(shuō)，在人民路丹尼斯店中，有中國內地所有的化妝品品牌；進(jìn)入中國內地的高端一、二線(xiàn)品牌，全世界前80個(gè)，人民店、花園店和大衛城都進(jìn)了。“為什么？大家都看到了鄭州整個(gè)商業(yè)發(fā)展速度和潛力，未來(lái)鄭州商業(yè)繁榮程度不是一般的二類(lèi)城市所能趕得上的，省會(huì )城市中，鄭州發(fā)展速度起碼會(huì )排在前六名”。

劉剛也介紹，作為一個(gè)省會(huì )城市，鄭州的商業(yè)體量和珠三角、長(cháng)三角商業(yè)相比是滯后的，他在余姚市待過(guò)，那是一個(gè)縣級市，市區只有三四十萬(wàn)人，面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的購物中心有7個(gè)，鄭州市目前總數也沒(méi)有7個(gè)，萬(wàn)達廣場(chǎng)在廣東、福建、浙江、江蘇等省已經(jīng)開(kāi)到了五六線(xiàn)城市。“現在，優(yōu)秀的全國品牌的購物中心，已經(jīng)把目光關(guān)注到了廣袤的中西部地區，未來(lái)也會(huì )到中原來(lái)”。

“鄭州商業(yè)潛力巨大，不僅領(lǐng)跑河南，在全國的地位也會(huì )逐漸提升，走擴張路線(xiàn)的商業(yè)品牌對在鄭州進(jìn)行商業(yè)布局的預期好于其他城市。”何寶強預言，未來(lái)幾年鄭州商業(yè)發(fā)展程度或將與杭州、上海持平。“同時(shí)，消費者的消費觀(guān)念、消費審美也將發(fā)生翻天覆地的變化”。

新思維：便利店、特色街區也將盛行

進(jìn)展：將有商業(yè)新版本面世

隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展與消費水平的不斷提升，人們對城市綜合體的期待也越來(lái)越高。商業(yè)大佬們又會(huì )帶來(lái)什么樣的新業(yè)態(tài)？

“這個(gè)行業(yè)大家都在調整。”王磊介紹，百貨零售業(yè)逐步把目標調整得更加精確、細分，把原來(lái)圍繞單一商品做文章，調整到圍繞人群做文章。

王磊說(shuō)，具體來(lái)講，是把服務(wù)人群適當劃分，根據性別、消費能力，從商品上來(lái)講，這樣更加精準。比如“二孩政策”實(shí)施后，小孩子比例數從2017年下半年將開(kāi)始增大，他們會(huì )針對將出生的小孩，增加服務(wù)內容。“比如圍繞兒童做文章，根據不同年齡段的不同需求，從玩、吃等天性，增加兒童智力、娛樂(lè )、學(xué)前教育等內容。同時(shí)，圍繞對百貨公司最重要的客群女性，擴大功能性、服務(wù)性”。

劉剛說(shuō)，正因為看好鄭州乃至河南的發(fā)展前景，萬(wàn)達也在加大投資力度，明年，焦作、新鄉、平頂山三個(gè)店會(huì )開(kāi)；后年，商丘、鶴壁會(huì )開(kāi)。三四年內，萬(wàn)達在河南會(huì )遍及地級市。只要條件成熟，都會(huì )開(kāi)。

“目前，萬(wàn)達在河南開(kāi)的幾家店，都屬于萬(wàn)達的3.0版本，只有惠濟是3.5版本，現在全國萬(wàn)達廣場(chǎng)已推出更大體量的萬(wàn)達城，上千畝地，可以旅游購物，多業(yè)態(tài)。在南昌、合肥、南京陸續開(kāi)了，桂林也要開(kāi)。選在有一定旅游資源、文化資源的地方，打造包括購物、文化、旅游、創(chuàng )業(yè)在內的生態(tài)園區，萬(wàn)達城是萬(wàn)達未來(lái)推出的一個(gè)主攻方向，不久的將來(lái)，河南也會(huì )有萬(wàn)達城，目前，管城區和中原區、二七區都有意向。”

實(shí)際上，業(yè)內人士還有另外的新思維。

“在以百貨為代表的商場(chǎng)1.0時(shí)代邁過(guò)去之后，以體驗式消費為代表的商場(chǎng)2.0時(shí)代已然跨步而來(lái)。”牛向勇介紹，面對傳統百貨或購物中心加大餐飲業(yè)態(tài)比例，短期來(lái)看，會(huì )降低整個(gè)項目的空置率，增加人流，刺激消費。然而，良莠不齊的餐飲品質(zhì)，會(huì )加速餐飲品牌之間的競爭，從長(cháng)遠來(lái)看反而會(huì )降低餐飲業(yè)態(tài)的投資回報。“這是新一輪的同質(zhì)化趨向，需要警惕”。

那么，在地產(chǎn)大鱷紛至沓來(lái)，城市綜合體項目前赴后繼登陸市場(chǎng)的情況下，商業(yè)零售市場(chǎng)還有沒(méi)有辦法破局？

何寶強介紹，未來(lái)，百貨店購物中心化是趨勢，除了大的購物中心，還會(huì )有一些小的實(shí)體店、社區店、便利店流行，“因為在現在經(jīng)濟下行的情況下，老百姓更希望找一些性?xún)r(jià)比比較高、距離又近、交通方便的品牌店，買(mǎi)商品他們首先圖的是實(shí)惠”。比如，他的一個(gè)朋友在鄭州開(kāi)了多家名創(chuàng )優(yōu)品店，一個(gè)月開(kāi)一個(gè)店，生意非常好，明年還要加速開(kāi)店。

“實(shí)際上，零售業(yè)的本質(zhì)是商品、服務(wù)、優(yōu)選。”牛向勇介紹，因為現在商品太多了。一個(gè)美國人一年要接觸100萬(wàn)個(gè)單品，感覺(jué)好的不到1萬(wàn)個(gè)，真正會(huì )用到的不到1000個(gè)，一個(gè)月真正購買(mǎi)的不到100個(gè)，“這是萬(wàn)分之一的選擇率。中國人也是這樣，患了選擇恐懼癥，零售業(yè)真正要做的，就是幫助顧客優(yōu)選。以前，零售業(yè)有足夠多的品牌，現在恰恰相反，需要的品種不多，但要價(jià)格實(shí)惠”。

省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )秘書(shū)長(cháng)宋向清也認可這種看法。

“城市綜合體開(kāi)發(fā)速度和數量將逐漸趨弱，百貨業(yè)轉型升級壓力較大，中小型超市發(fā)展利好仍在。”他說(shuō)，未來(lái)鄭州商業(yè)從業(yè)態(tài)上看，社區便利店和特色街區將迎來(lái)重大發(fā)展利好，“體驗式和休閑式生活服務(wù)供應商，比如特色街區，將以多種形態(tài)出現，并逐步得到消費者認可，占有越來(lái)越大的市場(chǎng)”。