只有當大潮退去的時(shí)候，你才能知道誰(shuí)在裸泳。

3月2日，國務(wù)院新聞辦公室召開(kāi)銀監會(huì )專(zhuān)場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì )，在提及2016年全國一二線(xiàn)城市上漲過(guò)快及對房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款情況時(shí)， 中國銀行 業(yè)監督管理委員會(huì )主席郭樹(shù)清表示，房地產(chǎn)金融是很重要的一個(gè)組成部分，銀行貸款大概1/4投向了房地產(chǎn)，去年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款，金融風(fēng)險里面，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險也是經(jīng)常提到的一個(gè)風(fēng)險。

為此，郭樹(shù)清指出，在金融調控方面，希望銀行從自己的實(shí)際出發(fā)，穩健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放，包括對開(kāi)發(fā)商和居民個(gè)人。

不只是銀行放貸收緊。實(shí)際上，自2016年10月份地產(chǎn)調控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資就已經(jīng)被戴上“緊箍咒”。時(shí)代周報記者獲悉，除銀行貸款、公司債(公募+私募)等主要融資渠道外，地產(chǎn)企業(yè)股權融資、發(fā)行 ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類(lèi)渠道也均有不同程度的收緊。

來(lái)自 海通證券 研究報告顯示，2016年4季度地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為3季度的30%，2016年11月以來(lái)地產(chǎn)公司債僅發(fā)行29只，2017年2月以來(lái)則處于“零發(fā)行”狀態(tài)。與此同時(shí)，銀行向地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款也在下滑，其中2016年3季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為 7.04萬(wàn)億元，較2季度末凈減少300億元，4季度也僅新增700 億元。

在此境況下，房企應如何通過(guò)多元化融資以保證持續性發(fā)展?

房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖向時(shí)代周報記者表示，部分房企可以選擇信托與境外融資。但他同時(shí)提醒，目前境外融資利息較高，信托融資的難度也已經(jīng)很高。

同策咨詢(xún)研究部研究員李想指出，在房企的融資額度、融資渠道都受到限制的情況下，海外發(fā)債和多元化其他債權融資方式將開(kāi)始發(fā)力。部分房企針對保障房和綠色建筑等國家鼓勵的方向，展開(kāi)融資。

受?chē)鴥热谫Y收緊驅動(dòng)，境外上市房企已轉而將融資重心放在了海外。數據顯示，2017年以來(lái)，內地房企共成功發(fā)行海外債券13只，累計金額達到46.4億美元，較2015年1-2月總額多出一倍。而根據國際市場(chǎng)調查機構Dealogic的數據，2017年初至今，中國企業(yè)通過(guò)發(fā)售離岸債券融資261億美元，遠超210億美元的境內融資總額。這也是中國企業(yè)在海外融資規模首次超過(guò)境內融資。

融資再收緊

2016年，較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬讓更多房企樂(lè )于選擇境內融資。更有部分房企為降低融資成本，通過(guò)境內融資以贖回境外高息債。

根據克而瑞監測，2016年1-11月108家監測房企融資總規模達11211億元人民幣，同比2015全年增長(cháng)30.9%，增速高于2015年的25.7%。公司債方面，2016年前三季度108家房企公司債發(fā)行總規模達到了4878億元，在融資總規模中占比高達43.5%，成為房企主要的融資方式之一。

不過(guò)，分析人士認為，2016年，銀行、保險、資產(chǎn)公司、信托等機構融入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助推了熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。來(lái)自國家統計局數據顯示，2016年，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，國內貸款從2月的4471.47億元，一路增長(cháng)至12月的21512億元，增長(cháng)近5倍;而以境外融資為主的其他資金則從2月份的8572.82億元增長(cháng)至12月份的73428億元，增長(cháng)幅度近10倍之多。

為此，從2016年10月開(kāi)始，上交所、深交所紛紛出臺文件明確公司債發(fā)行門(mén)檻，發(fā)行要求等，規范房企發(fā)行公司債行為;證監會(huì )、銀監會(huì )提出嚴禁違規資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。發(fā)改委要求嚴格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

2017年2月17日，證監會(huì )對《上市公司非公開(kāi)發(fā)行股票實(shí)施細則》部分條件進(jìn)行修訂。其中上市公司融資后18個(gè)月內不能啟動(dòng)再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過(guò)上次發(fā)行股份的20%。

有業(yè)內分析認為，此次新政后，地產(chǎn)板塊57個(gè)再融資方案中的6家房企將受到影響，均為中小房企，卡在定增額不得超過(guò)發(fā)行前總股本20%的門(mén)檻上面。

而4天前的2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布《備案管理規范第4號》文件，強調對北上廣深等16個(gè)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市住宅項目的私募產(chǎn)品不予備案。這意味著(zhù)，私募基金子公司通過(guò)繞道投房地產(chǎn)的方式幾乎被堵死。

種種跡象給出了一個(gè)清晰的信號，即監管部門(mén)正在收緊融資規模，多渠道收緊房企的“杠桿”。

新城控股 副總裁歐陽(yáng)捷告訴時(shí)代周報記者，金融形勢逆轉就包括金融監管更加規范、非標業(yè)務(wù)受到清理、資金供給有所收緊、資金成本有所增加。

來(lái)自克而瑞的數據顯示，2017年1月，房企新增融資額較上月環(huán)比下降53%，與去年1月同比下降66%。而海通證券的研究報告則顯示，2016年4季度地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為3季度的30%，2017年2月以來(lái)則是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。

籌錢(qián)有術(shù)

地產(chǎn)融資持續收緊，房企又該如何度過(guò)“寒冬”?據時(shí)代周報記者了解，目前房企融資方式主要為自有資金、銀行貸款、資產(chǎn)證券化、產(chǎn)業(yè)基金、境內外發(fā)行債券、ABS項目、信托融資等。

2月28日， 中房地產(chǎn) 發(fā)布公告披露，其下屬三家子公司擬融資9億元，中房地產(chǎn)為上述融資提供相應的連帶責任擔保。據悉，上述借款利率均為6.38%，借款期限6個(gè)月。

中房地產(chǎn)稱(chēng)，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的持續，房地產(chǎn)信貸政策持續收緊，公司曾多方考察銀行貸款、信托等融資方式，公司在融資額度及融資利率方面均不具備明顯的行業(yè)優(yōu)勢，融資難度較大，融資成本也較高。因而，在綜合考慮后，本次向中房集團借款利率為6.38%，屬于合理范圍。

而保利地產(chǎn)則表示，公司臨時(shí)董事會(huì )審議通過(guò)了《關(guān)于統一注冊發(fā)行多品種債務(wù)融資工具的議案》，包括超短期融資券、短期融資券、中期票據、永續票據等均是潛在融資工具。龍湖則在2月16日發(fā)行了 30.4億元綠色債券，用于綠色產(chǎn)業(yè)項目。其中，16億五年期票面利率4.4%，14.4億七年期票面利率4.67%。

華遠地產(chǎn)董事長(cháng)孫譽(yù)晏樂(lè )觀(guān)認為，收緊的只是部分渠道，只要手里有好的資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)估值的方式，照樣可以融到資金。“去年環(huán)境好的時(shí)候抓緊機會(huì )發(fā)債的企業(yè)不在少數，盡管融資收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的賬面資金還是很充裕，經(jīng)營(yíng)上不會(huì )有太大問(wèn)題。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴時(shí)代周報記者，如果從融資角度看，包括股權轉讓、參與并購等都可以理解為合法合規的融資模式。

歐陽(yáng)捷則向時(shí)代周報記者透露，目前海外融資是一個(gè)渠道，另外銀行間市場(chǎng)也是一個(gè)渠道。銀行間市場(chǎng)由同業(yè)拆借市場(chǎng)、票據市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)、黃金市場(chǎng)等構成。

而談及今年融資政策收緊對房企的影響，新城控股董事長(cháng)王振華認為，這對大型房企的影響并不大，反而會(huì )加快行業(yè)整合，同時(shí)也是機會(huì )。

嚴躍進(jìn)認為，融資渠道收緊后，對于房企來(lái)說(shuō)，勢必需要加快銷(xiāo)售，因為相對來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售依然是房企快速回籠資金的一個(gè)很重要體現。不排除今年部分房企通過(guò)并購的方式，實(shí)現企業(yè)規模的擴大，這樣也能夠降低相應的投資成本和企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。

克而瑞認為，2017年房企融資增速將放緩，房地產(chǎn)行業(yè)資金面總體穩中偏緊。

“房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據、債券以及2015年之前的中長(cháng)期債務(wù)將在2017年下半年和2018年迎來(lái)到期償還的高峰。在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年市場(chǎng)銷(xiāo)售不如預期，銷(xiāo)售回款不能滿(mǎn)足企業(yè)償還債務(wù)和新增開(kāi)發(fā)投資的需求，那么房企的資金鏈將會(huì )面臨較大的壓力。”

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