2016年以來(lái)活躍在投資市場(chǎng)的中渝置地主席張松橋，最新在購物清單中又添上一筆。不同于此前投資香港豪宅市場(chǎng)，這次他將目光轉向了海外。

據英國媒體透露，“重慶李嘉誠”張松橋近期正在競購倫敦金融城122 Leadenhall Street項目50%股權，價(jià)值5億英鎊，折合約人民幣42.5億元。該物業(yè)是金融城第一高樓，由于外形酷奶酪刨，素有“奶酪刨摩天樓”(the Cheesegrater)之稱(chēng)。

英國自去年6月脫歐公投以來(lái)，經(jīng)濟環(huán)境面臨極大的不確定性。但不可否認，這里仍是世界級金融中心所在地，加上公投后英鎊貶值帶來(lái)的低價(jià)買(mǎi)入機會(huì )，包括中集、復星、萬(wàn)達、龍湖、萬(wàn)科、恒大，張松橋等中國企業(yè)及富豪均嗅到了商機。

“奶酪刨摩天樓”也是張松橋在倫敦投資的第二棟物業(yè)。7個(gè)月前，張松橋在英國公投脫歐后迅速買(mǎi)下倫敦金融城的酒店物業(yè)，與如今購買(mǎi)“奶酪刨摩天樓”的金額相比，所斥資的4233.6萬(wàn)英鎊更像是一次謹慎的試水。

而市場(chǎng)人士在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)指，過(guò)去半年英鎊兌美元累計貶值幅度近19%，這或許是張松橋愿意花幾十億人民幣投資倫敦物業(yè)的直接動(dòng)機之一。

被盯上的倫敦市場(chǎng)

近年來(lái)多個(gè)國家推行的量化寬松政策及其造成的低利率環(huán)境，在壓縮房地產(chǎn)投資收益率的同時(shí)，也推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)值大幅提升。由此引發(fā)的投資活動(dòng)與資本增長(cháng)正席卷全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)，并引發(fā)當地資產(chǎn)價(jià)格上漲。

據第一太平戴維斯統計，西方國家在全球資產(chǎn)價(jià)值中占絕對比例，其中在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域表現得最為明顯。具體而言，北美約占全球商業(yè)物業(yè)總值的45%，歐洲約占28%。而從全球資本流入額看，2015年歐洲地區流入額達1830億美元，遠高于北美地區，顯示這里才是近年投資的最熱門(mén)區域。

其中倫敦則是投資的重要市場(chǎng)。2016年，該市官方披露房?jì)r(jià)達48.89萬(wàn)英鎊(折合約人民幣400萬(wàn)元)/套，較1995年時(shí)期增長(cháng)了566%。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，中渝置地主席張松橋于2017年1月最新被曝出收購的“奶酪刨摩天樓”位于金融城地帶，后者是全球領(lǐng)先的金融、商業(yè)和經(jīng)濟中心。此前包括上置集團、復星、長(cháng)實(shí)等企業(yè)，均有在金融城收購或建設物業(yè)的計劃。

“奶酪刨摩天樓”高47層，在倫敦摩天大樓群中僅次于碎片大廈(The Shard)、金絲雀碼頭One Canada Square、蒼鷺大廈(Heron Tower)。英國媒體稱(chēng)，張松橋通過(guò)競購方式獲得地產(chǎn)公司British Land持有的上述物業(yè)50%股權，作價(jià)約5億英鎊。

市場(chǎng)人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，中國投資者在海外并購，看中的無(wú)非是物業(yè)背后的品牌效應及投資價(jià)值。以“奶酪刨摩天樓”為例，該項目2015年曾將44層以單價(jià)90英鎊/平方英尺租予澳洲經(jīng)紀人公司，創(chuàng )下金融城最高租金紀錄。

時(shí)間點(diǎn)的選擇暗含著(zhù)中國投資者的邏輯，即基于英國脫歐公投后引發(fā)的貨幣貶值壓力，從而形成低價(jià)買(mǎi)入機會(huì )。實(shí)際上，時(shí)效性也是投資領(lǐng)域最關(guān)鍵因素之一，這將影響到市場(chǎng)周期、開(kāi)發(fā)規劃、建設階段、回報優(yōu)化、成熟度及折舊情況等。

數據顯示，公投后3個(gè)月內，倫敦市中心的商業(yè)地產(chǎn)接近78%被海外投資者購得，香港投資者尤其活躍。

其中去年7月即公投后一個(gè)月，張松橋便斥資4233.6萬(wàn)英鎊購置倫敦金融城的Travelodge酒店物業(yè)。相比之下，此次再次收購“奶酪刨摩天樓”時(shí)，英鎊兌美元匯率累計貶值幅度達到19%，兌歐元則是貶值近12%。

不過(guò)，匯率下降短期內帶來(lái)購買(mǎi)成本下降，長(cháng)期卻存在一定的不確定性。有機構認為，脫歐公投結果公布后的經(jīng)濟政治不確定性，已明顯打壓了英國商業(yè)地產(chǎn)的人氣。近期英國首相特雷莎·梅稱(chēng)無(wú)意保留“絲毫”歐盟會(huì )籍的表態(tài)也加劇了英鎊的弱走勢，這對于物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值提升而言提出了不小的挑戰。

張松橋“購物”清單

倫敦金融城收購物業(yè)只是張松橋投資的一個(gè)縮影。實(shí)際上，張松橋作為香港資本市場(chǎng)的“知名炒家”，近年來(lái)在包括豪宅、寫(xiě)字樓、股票等投資標的均在其“射程”范圍內。

資料顯示，在2004年初，張松橋曾以1.38億港元購買(mǎi)曾為武俠小說(shuō)作家金庸居所的山頂道1號屋地;2005年2月，以4.3億港元向中銀香港購入山頂歌賦山道1號，該物業(yè)兩年后以5.5億港元售出，賬面獲利1.2億港元。

而據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，僅2015年，張松橋在香港收購或出售物業(yè)的交易多達5筆，前后涉資逾百億港元。

其中2015年初，張松橋在香港以51億港元買(mǎi)下曾被列為香港一級歷史建筑物的何東花園;7月從雅居樂(lè )陳卓林手中買(mǎi)下了渣甸山包華士道1號的房屋，作價(jià)約7.6億港元;10月以40.21億港元買(mǎi)入渝太地產(chǎn)持有的香港兩幢商業(yè)大廈彩星中心、世紀廣場(chǎng)。

同年，張松橋還以賣(mài)殼形式轉讓港島南區的淺水灣寶晶苑“孖屋”，市場(chǎng)估價(jià)約4億港元，實(shí)用呎價(jià)近8萬(wàn)港元，價(jià)格創(chuàng )屋苑新高。

縱觀(guān)張松橋早期的物業(yè)投資軌跡，無(wú)論是買(mǎi)入商辦物業(yè)還是豪宅，他都主要集中于香港市場(chǎng);在2016年6月英國公投脫歐后，才開(kāi)始陸續布局倫敦市場(chǎng)，先后收購金融城的Travelodge酒店物業(yè)及“奶酪刨摩天樓”。

投資策略變化也反映出張松橋對于投資機遇與風(fēng)險平衡的重視。市場(chǎng)人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，近年來(lái)香港物業(yè)投資價(jià)值已開(kāi)始逐漸下降，引發(fā)資金規避風(fēng)險的需求。

據第一太平戴維斯統計，目前香港甲級寫(xiě)字樓實(shí)際收益率為2.5%，金融公司寫(xiě)字樓為2.6%，高端住宅投資收益率1.6%;相比之下，倫敦甲級寫(xiě)字樓實(shí)際收益率則有2.8%，金融公司寫(xiě)字樓5.0%，高端住宅收益率則為3.3%。

另一方面，市場(chǎng)人士認為，張松橋在香港主要投資豪宅物業(yè)，表現出中短期投資的特征，在經(jīng)濟不景氣的情況下機會(huì )成本會(huì )受影響。“而在英國市場(chǎng)投資的亞洲投資者，一般以長(cháng)期持有型資產(chǎn)為目標，尋求收益增長(cháng)及資本增值。張松橋收購的物業(yè)或許也有這種打算。”

除了物業(yè)投資，張松橋最為內地讀者所熟知的，是與“大D會(huì )”華人置業(yè)主席劉鑾雄、新世界老板鄭裕彤等人共同推動(dòng)恒大上市——后者于2016年實(shí)現銷(xiāo)售額3733億元超越萬(wàn)科。去年恒大持續買(mǎi)入萬(wàn)科股票之際，張松橋個(gè)人還斥資逾20億港元買(mǎi)入萬(wàn)科股票。

相比于個(gè)人投資的風(fēng)生水起，張松橋旗下地產(chǎn)上市平臺中渝置地表現則相對黯淡。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，中渝置地自2015年起先后將重慶、成都、貴陽(yáng)等地大部分房地產(chǎn)項目轉讓予恒大、融創(chuàng )等房企，套現人民幣近百億。更多精彩內容，請點(diǎn)擊http://t.kanshangjie.com/r4

在出售內地資產(chǎn)后，中渝置地曾多次透露在北京、上海等一線(xiàn)城市，及香港或海外城市投資的意圖。但時(shí)隔兩年，該公司始終鮮有實(shí)質(zhì)性落地。